Imóvel na Planta e atraso na entrega de imóvel: O que fazer?

Introdução: 

Você comprou um imóvel na planta e agora está sofrendo com atraso na entrega?  Ou você é a Construtora ou Incorporadora e eventualmente pode se deparar com o atraso na entrega das unidades imobiliárias?

Então a grande questão é: Pode haver atraso na entrega do imóvel? E se houver? O que pode acontecer? Como fica a situação da Construtora, da Incorporadora e do Consumidor quando isso acontece? 

A Compra de imóvel na planta apresenta, sem dúvida, grandes vantagens. Segundo especialistas, comprar um imóvel na planta pode ficar entre 20% e 25% mais barato do que a aquisição de um apartamento ou de uma casa já prontos.

Mas é claro que como todo negócio, apresenta seus riscos, e um dos principais receios e problemas gerados é o do atraso na entrega do imóvel.

Infelizmente a entrega de imóveis adquiridos na planta após a data esperada tem sido um fato bastante comum e que traz bastante transtornos para o comprador.

O primeiro passo essencial é verificar o tempo deste atraso: Conforme se verifique o lapso maior ou menor do que 180 dias, pois sob o ponto de vista jurídico essa é uma informação que pode definir os rumos para a solução. Vejamos:

Atraso de até 180 dias (cláusula de carência):

A data estipulada para entrega do imóvel muitas vezes gera no comprador uma falsa expectativa, sendo bem comum que nos contratos, a construtora faça constar uma chamada cláusula de carência, permitindo um atraso na entrega por até 180 dias.

Esse procedimento, possui amparo legal e também vem sendo tolerado em diversas decisões judiciais. 

Entretanto, há entendimentos que abrem margem para a possibilidade de questionamento judicial  da legalidade de tal cláusula, na medida em que gera certo desequilíbrio na relação contratual, protegendo tão somente o construtor em relação aos riscos do negócio, sem dar ao consumidor a vantagem equivalente, muito embora este também esteja sujeito a riscos financeiros.  

Portanto, se a hipótese de atraso na entrega encontra-se ainda dentro deste chamado prazo de carência de 180 dias é importante ter conhecimento da controvérsia quanto ao tema quanto ao entendimento do cabimento da rescisão contratual por culpa da construtora.

Como a jurisprudência (decisões judiciais) podem sofrer alterações ao longo do tempo e também conforme a região, é sempre recomendável que seja consultado um advogado para analisar as possibilidades e expectativas para o caso concreto.

Atraso for superior a 180 dias: 

Sendo ultrapassado o prazo de tolerância dos 180 dias, em linhas gerais e não se tratando de atrasos injustificados, é possível que o consumidor recorra ao judiciário com maiores expectativas de êxito, mas sempre mantendo-se o alerta para a necessidade de análise das particularidades do caso concreto.

Note-se que alegações quanto à dificuldades da obter  de mão-de-obra,  chuvas e outras situações corriqueiras na construção civil não devem ser utilizadas como justificativas para o atraso, já que se inserem no risco da atividade e portanto  não caracterizam caso fortuito ou força maior que poderia amparar um atraso além do prazo previsto na cláusula de carência (180 dias)

Por outro lado hipótese de caso fortuito ou força maior, ou seja, fatos que eram imprevisíveis ou que não poderiam ser evitados pelo construtor ou incorporador, podem ser utilizados como defesa para justificar o atraso.

Quais os requerimentos podem ser objeto das ações judiciais em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária (atraso na obra)? 

O atraso na entrega do imóvel por razões injustificadas certamente gera uma série de transtornos e impactos para o adquirente, sendo que cada hipótese poderá apresentar suas particularidades.  Assim, a depender do caso, pela via judicial será possível requerer, por exemplo:

  • Danos materiais: Ele diz respeito aos gastos que o comprador teve por conta do atraso na entrega do bem imobiliário, por exemplo, se o consumidor teve despesas com pagamento aluguéis em razão do atraso na entrega da obra.
  • Indenização por danos morais:  Nesse ponto existem divergências nas decisões judiciais, havendo casos em que há condenação pagamento de indenização simplesmente pelo atraso na entrega do imóvel, sem necessidade de outras consequências e outras em exigindo a comprovação de fatos que justifiquem a caracterização do dano.  Portanto, a análise das expectativas, riscos e possibilidades devem ser objeto de análise específica por um advogado.   
  • Aplicação de cláusula penal. Muitas vezes as construtoras colocam nos contratos cláusulas estipulando penalidades, mas aplicáveis tão somente contra o adquirente. É o caso por exemplo da multa moratória, ou seja, quando há atraso no pagamento das prestações.

 É importante alertar que caso fique constatado que o atraso na entrega do imóvel ocorreu por culpa da   construtora, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível aplicar que a mesma cláusula seja aplicada contra a construtora. Por isso, se você estiver na posição de construtor é importante ser bem orientado na elaboração do contrato para que não seja surpreendido com penalidades que não esperava.  

  • Cobrança de correção monetária enquanto imóvel não for entregue INCC: É possível questionar judicialmente a continuidade da aplicação do INCC sobre as parcelas do contrato de compra e venda até que ocorra a entrega do imóvel ou pleitear a sua substituição por outro índice menos oneroso.
  • Restituição dos pagamento das e Taxa de Evolução da Obra (juros de obra): Enquanto o imóvel está na fase da construção, ocorre o pagamento do chamado “juros da obra”, que vai até a entrega das chaves,  Ocorrendo o atraso é  possível pleitear judicialmente a devolução dos valores pagos em relação ao período do atraso, acrescido de juros e correção monetária.
  • Lucros Cessantes – Trata-se dos valores que não foi possível receber em razão do atraso na entrega do imóvel. Neste caso é possível pedir indenização por não ter sido possível fazer uso do imóvel. Imagine-se a hipótese em que o imóvel se destinava à locação comercial e o consumidor deixou de auferir o ganho respectivo.

 Obviamente estes pedidos deverão ser todos devidamente fundamentados e os danos comprovados (ressalvados para os casos em que houve o entendimento que o dano moral decorre automaticamente do atraso na entrega). 

Também cada hipótese, por certo, será objeto de análise e tentativa de impugnação por parte da Construtora ou Incorporadora e assim, diante de todo conjunto de provas, o juiz decidirá a favor ou não de cada um.


Conclusão: 

Essas foram em linhas gerais algumas colocações sobre as implicações jurídicas que podem ocorrer em razão do atraso de obra, lembrando que é uma análise feita de forma genérica e que é sempre recomendável que  casos concretos sejam analisados de forma específica, porque as peculiaridades de cada caso podem sugerir soluções , tratamentos  e riscos diversificados.

Se você for o adquirente do imóvel procure sempre, dentro do possível, a solução amigável e caso não tenha êxito, busque maiores informações para a sua situação específica com um advogado. 

Caso você esteja na posição da Incorporadora, construtora ou atue no mercado, é importante também ter conhecimento acerca dos riscos e possíveis consequências que o atraso na entrega do imóvel pode gerar. Neste caso a prevenção de litígios também é sempre a melhor opção, sendo recomendável contar com uma assessoria jurídica que possa elaborar contratos com cláusulas claras, sobretudo quanto aos prazos de entregas e auxiliar na defesa judicial nos casos em que as demandas forem inevitáveis.

Em qualquer caso, contar com um advogado especializado na área imobiliária, e que, portanto, tenha conhecimento não somente da legislação, mas também da prática e tendências das decisões dos tribunais pode fazer a diferença para o melhor resultado.  Cuidar bem dos seus direitos é sempre um bom negócio.

Para mais informações entre em contato conosco. Teremos o maior prazer em ajudar. 

Leia Mais