Por: Rafael C. Donrellas
Grande parte dos problemas que envolvem as locações de imóveis, seja comercial ou residencial, se relacionam a quem deve pagar os consertos que são feitos no imóvel.
Por isso, a importância de prever essas questões em um contrato escrito e bem elaborado, por profissional especializado, preferencialmente um advogado do ramo imobiliário.
O QUE SÃO REPAROS?
São obras ou despesas realizadas no imóvel com o objetivo de conservação, melhoramento ou embelezamento são tecnicamente chamadas de benfeitorias.
A ideia com relação às benfeitorias é evitar que traga vantagens ao proprietário do imóvel sem a respectiva contrapartida, indenização (reembolso) ao locatário que as realizou, chamado de enriquecimento sem causa é vedado pelo ordenamento jurídico.
A lei, para proteger o inquilino lhe garante o direito de reter consigo as benfeitorias, até que seja indenizado.
TODA BENFEITORIA DEVE SER REEMBOLSADA?
A lei de locação, traça a seguinte regra: salvo se pactuado de forma diversa, as benfeitorias necessárias, mesmo não autorizadas, e as úteis desde que autorizadas, serão indenizadas e darão direito a retenção; já as benfeitorias voluptuárias nunca serão indenizadas, mas poderão ser retiradas do imóvel desde que, não afete sua estrutura.
Mas quais são as espécies de benfeitorias?
As chamadas necessárias são aquelas que visam conservar ou evitar que o imóvel se deteriore, por exemplo: substituição de vigas do telhado, de portas e esquadrias apodrecidas, de manilhas de esgoto, de encanamento corroído, etc.
As úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, por exemplo: construção de varandas, garagem, colocação de carpete, armários embutidos.
Voluptuárias são aquelas de mero deleite ou recreio que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, por exemplo: obras de jardinagem, inserção de um lago, formação de cerca viva.
Na prática, a maior dificuldade está em identificar se uma benfeitoria é útil ou necessária, normalmente, em processos judiciais, utiliza-se de perícia por profissionais especializados para solucionar a controvérsia.
As decisões judiciais, em regra se pautam nos seguintes parâmetros: a utilidade ou necessidade da benfeitoria, não pode ser avaliada conforme a atividade desenvolvida pelo locatário, mas pela efetiva verificação se as melhorias realmente aumentaram a utilidade do imóvel ou foram necessárias para manter sua condição de uso.
A justiça também permite que as partes disponham de modo amplo sobre as benfeitorias inclusive, permitindo que em nenhum caso haja indenização e ou direito de retenção.
Como funciona na prática?
Apesar de como vimos, a lei garantir a indenização pelas benfeitorias necessárias, e pelas úteis se autorizadas pelo proprietário, a esmagadora maioria dos contratos prevê, como a lei e a justiça autorizam, a inserção de cláusulas retirando esse direito, ou seja, somente quando autorizadas e pelo proprietário haverá o reembolso.
Portanto, a depender do contrato e da autorização do proprietário, promover benfeitorias no imóvel locado pode não levar você ao céu.
Alguns casos práticos
1) Um imóvel alugado apresenta problemas em sua laje necessitando de impermeabilização, sob o risco de queda, já estando inclusive, uma das paredes inclinada. Como proceder?
O locatário pela lei, tem a obrigação de comunicar o locador para que este, tome de forma urgente as medidas para o conserto. Caso o locador não aja com a urgência necessária, poderá o locatário promover os reparos, e independentemente de haver cláusula no contrato proibindo, será indenizado.
2) Um imóvel alugado onde o contrato não proibia benfeitorias, e o inquilino durante a locação realizou algumas da espécie necessária. O proprietário pretende colocá-lo à venda. A lei exige que nesse caso ele dê ao inquilino o direito de preferência na compra. Imaginando que o inquilino não quis comprar pergunta-se: O novo proprietário será obrigado a indenizar o locatário pelas benfeitorias que realizou?
Não, nesse caso, como o contrato de locação não estava averbado, caberá ao inquilino se voltar contra o antigo proprietário e, sem direito de retenção.
O contrato de locação pode ser averbado (escrito) na matrícula do imóvel tendo como efeito prático que independentemente de ser vendido o imóvel, o novo proprietário deverá respeitar o tempo da locação, e no caso do exemplo acima, ainda indenizar o inquilino pelas benfeitorias.
3) Em um imóvel alugado ocorre a sublocação quando em um contrato de locação, por exemplo, firmado entre A (locador) e B (locatário), é sublocado para C chamado sublocatário. A sublocação pode ser regular ou irregular, dependendo de haver ou não a autorização expressa do locador.
Ao término do contrato de locação, ainda que o contrato autorize a indenização por benfeitorias, se a sublocação for irregular (sem autorização) as benfeitorias realizadas pelo sublocatário não serão indenizadas.
Judicialização
Como dissemos, a maior parte dos problemas relacionados à locação de imóvel que se encontram na justiça, seja como objeto principal do processo ou secundário, discute a questão de serem ou não indenizáveis as benfeitorias realizadas.
De toda sorte, a justiça decidiu recentemente que o ex-inquilino tem o prazo de 03 (três) anos a contar do término da locação (rescisão do contrato) para ingressar judicialmente com pedido de ressarcimento pelas benfeitorias que realizou.
Para mais informações entre em contato conosco. Teremos, nós, do Escritório Dornellas & Oliveira Advocacia teremos o maior prazer em ajudar.
